营改增后房地产开发项目土地增值税计算要点

iufida

营改增后房地产开发项目土地增值税计算要点营改增后
对销售不动产征收增值税，由于增值税为价外税，我们在计算开发项目的销售收入及开发成本时都是不含税价，这对土地增值税计算带来了一些影响。
我们根据
财税[2016]43号
国税[2016]第70号文
可以看到，土地增值税纳税人在转让房地产取得的收入为不含增值税收入，土地增值税的扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣，不计入扣除项目；不允许在销项税额中扣除的，可以计入扣除项目。
一、土地增值税应税收入的确定
1、简易计税方式下
开发项目土地增值税应税收入为不含增值税应纳税额。开发项目在营改增前的收入缴纳了营业税的应税收入，按照含税收入确认，营改增后缴纳增值税的应税收入，按照不含税收入确定。
2、 一般计税方式下
销售开发项目的销售额，不是简单的按照含税收入根据增值税税率换算为不含税收入，而是根据当期销售额首先要扣除对应的土地成本（土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等）后的余额计算不含税收入，然后根据增值税税率计算销项税额，土地增值税应税收入=含税销售额-销项税额。
二、营改增后预征土地增值税预收收入的确认
按规定预收房款应按规定的预征率（一般为3%）缴纳土地增值税，那么预征增值税后的预收房款如何确定土地增值税应税收入呢？大家都知道土地增值税应税收入为不含税收入，但在计算土地增值税预征的计征依据时要注意预收房款只能减去预征的增值税额，增值税税率与预征率差额部分增值税额由于尚未实际缴纳，暂时不得从土地增值税应税收入中扣除。
具体计算如下：
简易计税情况下预收房款土地增值税计征依据=预收房款-预收款/（1+5%）*3%
一般计税情况下预收房款土地增值税计征依据=预收房款-预收款/（1+11%）*3%
三、营改增后建安成本扣除的注意事项
营改增后一般计税情况下，土地增值税纳税人开发项目所发生的建安成本均应尽可能的取得增值税专用发票，则可以将价款计入建安成本扣除，税款计入进项税扣除。土地增值税纳税人在取得建安成本专用发票时应特别关注取得按规定开具的发票，即在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
四、营改增后土地增值税与转让房地产有关的税金扣除
由于增值税为价外税，土地增值税应税收入不含增值税额，因此在土地增值税清算计算与转让房地产有关的税金扣除时也不包含增值税额。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、如果账面能分清项目准确计算的，可以据实扣除。开发企业应尽量将上述附加税费分开发项目、分收入类别（不动产销售收入与租赁收入等）核算，否则在清算时只能按照预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除，会造成少扣与转让房地产有关的税金，给企业带来损失。
五、营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

                               
登录/注册后可看大图